Среди девяти видов основных жилищно-коммунальных услуг самой туманной для потребителя остается капитальный ремонт. Эта не самая большая по стоимости строка в жировке много лет вызывает массу вопросов от «за что мы платим деньги?» до «почему соседний дом отремонтировали, а наш не собираются?». На самом деле никакой тайны в судьбе отчислений нет, просто нужно глянуть на проблему с позиции времени.
В ТКП 45-1.04 14-2005 «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений» дается четкая формулировка: «Капитальный ремонт зданий проводится с целью восстановления основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств зданий, утраченных в процессе эксплуатации».
Что касается сроков проведения подобных работ, то они оговариваются в приложении «К» и могут составлять от 15 до 25 лет в зависимости от типа здания.
Стоит особо подчеркнуть, что речь идет о «МИНИМАЛЬНОЙ продолжительности эффективной эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем». Другими словами, оговоренный в ТКП период времени является своеобразным гарантийным сроком, но это совсем не значит, что после его истечения обслуживающая организация сразу обязана направить на объект рабочую бригаду. Если здание находится в хорошем состоянии, то о каком восстановлении качеств может идти речь. Согласно все тому же ТКП 45-1.04 14-2005 «сроки проведения капитального ремонта определяются с учетом результатов технических осмотров, оценки технического состояния зданий специализированными организациями». Качественно построенный 30 лет назад дом иногда может «дать фору» более молодому строению, и эту фору могут грамотно определить только специалисты.
Когда, к примеру, мы покупаем в магазине телевизор, то изготовитель и продавец дают нам время на то, чтобы убедиться в качестве вещи. В течение года или двух мы имеем право бесплатно устранить любой дефект. А после этого, извините, все зависит от нашей аккуратности и интенсивности использования. Это все считают справедливым, и никто не оспаривает подобных условий.
Дом ничем не отличается от любого другого товара, с той лишь разницей, что взаимоотношения клиента (жильца), изготовителя (строительной компании) и сервисной организации (ЖКХ) растянуты на куда более длительное время. А значит, и условия договора установить куда сложнее, так как за десятки лет может поменяться и экономическая ситуация, и нормативная база, и технологии.
И вот здесь возникает основной спорный вопрос: как собирать средства на ремонт? Если сломавшийся по истечении гарантийного срока телевизор мы можем легко отремонтировать с месячной зарплаты, то заменить, допустим, покрытие на крыше самостоятельно не в силах даже самый высокооплачиваемый собственник.
И еще один очень важный аспект: квартира без телевизора всего лишь станет более скучной, аварийный дом представляет опасность и для жильцов, и для окружающих. То есть в этом случае возникает ответственность государства перед своими гражданами, и государство просто обязано предусмотреть все возможные варианты событий. Как это сделать? Лучший способ, чем система страхования, найти трудно. Схемы здесь могут быть разные, и у всех найдутся как сторонники, так и противники. Не будем спорить о справедливости действующей в нашей стране с 1999 г. практики отчислений, просто попытаемся понять ее логику.
Итак, есть энное количество жилых домов, которые в то или иное время потребуют проведения определенного вида работ. Чтобы иметь на эти работы средства, нужно их накопить. Поэтому в жировках в свое время и появилась графа «капремонт».
Таким образом, создается своеобразный пенсионный фонд для «возрастных» зданий. В этом году за собранные деньги отремонтировали один дом, в следующем – другой и так далее. Плюсы такой схемы в том, что она не накладна для граждан и, по большому счету, снимает с них ответственность за своевременность ремонта. Перечислил раз в месяц определенную сумму и жди своей очереди. Другой вопрос, что очередь подходит по-разному. И звучат недовольные голоса. Мол, моему дому уже 30 лет, и он капремонта не видел, а соседний в 20-летнем возрасте в порядок привели. Но если состояние 20-летнего намного хуже, то в чем же тут несправедливость? Точно так же можно обижаться и на пенсионный фонд: кто-то на заслуженном отдыхе живет до 90 лет, кто-то – до 70-ти. Но ведь никому не приходит в голову бросить стариков на произвол судьбы. Общество должно коллективно нести ответственность за тех, кто приносил ему пользу.
Впрочем, есть и другой вариант застраховать дом от старости. Можно создать накопительный счет и аккумулировать средства на нем исключительно для нужд конкретного строения. Многие товарищества собственников и ЖСПК именно так и делают, беря на себя ответственность за состояние собственной недвижимости. Но это уже признак совершенно новых экономических отношений, к которым готовы далеко не все собственники, еще с советских времен привыкшие рассчитывать на поддержку государства и общества. А такая поддержка остается весьма ощутимой.
Чтобы хоть приблизительно представлять объем затрат, приведем лишь пару конкретных цифр: стоимость ремонта 1 м2 плоской кровли составляет около 1,5 млн руб., а штукатурки фасада без утепления – 600 тыс. руб. А еще нужно ремонтировать балконы, менять инженерные сети в местах общего пользования, восстанавливать отделку и т. д.
Добавим, что для проведения капитального ремонта необходимо наличие проектно-сметной документации, над изготовлением которой длительное время работают целые институты, и стоимость интеллектуального труда занимает до 30 % в общей сумме издержек.
Если в качестве критерия для необходимости капитального ремонта брать нормативный срок эксплуатации, оговоренный в ТКП 45-1.04 14-2005, то в Бресте сегодня нужно ремонтировать 800 домов. Реально в год коммунальники могут осилить 15-20 объектов. Больше не позволят ни средства, ни имеющиеся людские ресурсы.
Особой трагедии в этих цифрах нет. Просто нужно понимать, что коммунальная служба выполняет свои обязательства перед потребителем в соответствии с установленными правилами, гарантируя безопасные и комфортные условия для проживания. А вот уровень комфорта каждый собственник недвижимости вправе определить для себя сам. Но и разговор тогда пойдет о совершенно других суммах. Владельцы индивидуальных домов могут рассказать, сколько реально стоит сделать из своего жилья конфетку.
Виктор КИСЛЫЙ, Портал коммунальной грамотности населения, журнал «Живи Как Хозяин»
